(sobre la problemática de valuación de inmuebles)
Descargar informe PDF
En este documento nos daremos al estudio (siempre resumido) respecto el mecanismo dispuesto por la Ley 27.743 (medidas fiscales) para efectos de exteriorización de activos cuando estos se trata de inmuebles. En el particular nos ocuparemos de estudiar las pautas normativas (y reglamentarias) para inmuebles ubicados en la República Argentina.
En el caso estamos frente a Inmuebles (Art. 27.1 inc. b) Ley 27.743) donde la valuación ha contado históricamente con ciertas pautas básicas como ser su valor de incorporación aplicable tanto para la mesura patrimonial requerida por el impuesto a las ganancias[1] o bien para el impuesto sobre los bienes personales dado por el límite inferior en el valor fiscal; valuación únicamente considerada (en tema de valoración patrimonial de cierre de ejercicio) en el impuesto señalado cuando este sea superior al valor histórico de incorporación.
A lo señalado como “pautas históricas” de valuación de inmuebles la Ley 27.743 trae consigo, si se me permite la expresión, un nuevo intento para la “intención legislativa trunca” de determinación de valoración de inmuebles conforme pautas de mercado que fuera iniciativa de la Ley 27.429 que, en su título II, inc. p) del Anexo, el gobierno nacional se había comprometido a la creación de un “… organismo federal que cuente con la participación de las provincias y la CABA, que determine los procedimientos y metodologías de aplicación para todas las jurisdicciones con el objeto de lograr que las valuaciones fiscales de los inmuebles tiendan a reflejar la realidad del mercado inmobiliario y la dinámica territorial”.
Es en este contexto que la Ley 27.480 modifica la Ley del Impuesto sobre los Bienes Personales que, en cuanto interesa, determina que la aplicación del valor mínimo para estos bienes, a los efectos de la aplicación del impuesto de referencia, dado por la valuación determinada por el organismo federal creado por Ley 27.429[2], será aplicable a partir del ejercicio con cierre al 31-12-2019. Antes de esa fecha, y hasta que las valuaciones sean emitidas por el organismo referido, se considerará el valor fiscal del inmueble al 31-12-2017 actualizado por IPC[3]
El contexto actual determinado por la creación del organismo federal antes señalado pero en inoperancia total por la falta de definición del valor de mercado pretendido por Ley 27.429, donde la actualización dada en dicho valor solo se encuentra soportada por la valuación al 31-12-2017 del monto aplicable a fines fiscales y determinado conforme jurisdicción de ubicación del inmueble[4], considerando apropiado para fines de alcanzar la base imponible del gravamen de exteriorización que los inmuebles sean valuados a “precio de mercado”, es que nos encontramos con la posibilidad de que “… la reglamentación” establezca “valores mínimos de mercado”.
De lo dicho, el cuerpo bajo estudio se soporta el la selección del mayor de tres valores señalados:
- valor de adquisición: en el cual no se informa sobre su actualización lo cual entendemos es un error dado que no solo estamos en conocimiento y aplicación constante de índices sobre valores de adquisición (Ley 27.430, habilitando actualización de valores por IPIM siempre que se trate de bienes adquiridos a partir del 01-01-2018)[5].
No considerar la opción señalada implica que, de seguro, el contribuyente deberá comparar un valor de adquisición completamente deprimido (valuado en pesos de fecha de compra) contra una valuación fiscal (valuación que, salvo la hipótesis de aplicar sobre inmuebles incorporados en CABA el DAT 01-2018)[6]empujándolo, en consecuencia, a los montos[7] que pudiera determinar la reglamentación como “valor de mercado”.
- Valor fiscal: tal cual hemos señalado anteriormente el valor del inmueble a efectos fiscales es determinado por jurisdicciones locales, cada una con autonomía para definir los parámetros que utilizará para considerar el mecanismo de valuación y el monto resultante. En este sentido es que advertimos (por experiencia propia) que, salvo lo visualizado en la CABA por aplicación del DAT 01-2018, las valuaciones serán fácilmente superadas por cualquier reglamentación del reglamentario nacional;
- “valor de mercado”: siendo este un monto dispuesto por el reglamentador recibiendo como única pauta legal (y aplicable tanto para inmuebles urbanos como para inmuebles rurales) el “valor de mercado promedio” considerando para inmuebles urbanos el metro cuadrado y para inmuebles rurales la hectárea, siempre teniendo en cuenta la zona de ubicación. En este sentido es que levantamos un alerta por cuanto el Art. 10 DR 608-2024 establece una presunción “iuris tantum” por cuanto, facilitando la cuestión, ha dispuesto que el valor de mercado “sería” la base imponible para efectos del impuesto inmobiliario a la fecha de regularización (31-12-2023), como valor mínimo.
Todo valor considerado para efectos de la determinación de la base imponible deberá ser convertido a dólares estadounidenses aplicando los procedimientos dispuestos en el Art. 27, tercer párrafo, inc. i) o inc. ii)[8]. Considerando que los valores a utilizar pueden ser (a) montos de adquisición (que bien podrían estar nominados en pesos); (b) valores fiscales (que están nominados en pesos) o (c) cotizaciones establecidas por el reglamentador (que podrían estar en pesos), cabe la referencia de la “regla de conversión” estipulada en el Art. 27, tercer párrafo, punto i) que, a todos los efectos, el DR 608-2024, en su Art. 9, establece en $ 1.000,00 por dólar estadounidense.
Antes de avanzar con el estudio de lo dispuesto en Art. 27, inc. b) Ley 27.743 entiendo oportuno realizar un comentario a modo de “advertencia” sobre lo “peligroso” de la disposición legislativa por su escueta pauta normativa y su consecuente extensa delegación al Poder Ejecutivo. Cierto que la delegación legislativa, en este caso, considerando que se hace referencia al “valor de mercado” resulta ajustado a las prescripciones de la Ley 19.549. Sin embargo, también resulta acertado señalar que los excesos o abusos de parte de la administración al momento de establecer métodos de valuación, así como su estipulación reglamentaria, permite advertir controversias sobre el punto.
Soy de la opinión que semejante delegación reglamentaria (toda vez que incide directamente en el elemento sustantivo del tributo bajo estudio) no podría ser salvado por lo dispuesto en el tercer párrafo del inciso bajo estudio por cuanto, salvo que se encuentre reglamentado la oposición al valor de mercado con la presentación de una o varias cotizaciones emitidas por profesionales habilitados a tal efecto, la autoridad fiscal podría desestimar todo elemento acercado por el contribuyente[9].
La inteligencia de la pauta normativa bajo estudio coloca al contribuyente sobre una presunción iuris tantum y, por tanto, dejando sobre su regazo la oposición a la cotización remitida, según zona, del inmueble en referencia.
Otra cuestión particular que observamos en cuanto a la metodología dispuesta por la norma es el resultado de la “oposición del contribuyente” a la valuación acercada por la autoridad fiscal nacional: corresponderá la repetición del impuesto y solo en el caso de ser “validado” el elemento presentado por el contribuyente.
De lo dicho observamos como el sistema dispuesto por la norma bajo estudio implica (a) una presunción iuris tantum; (b) construidas sobre “valoraciones” generales realizadas por el reglamentador; (c) con posibilidad de oposición de parte del contribuyente pero solo vía repetición. Un gráfico nos ayudará a entender como la recaudación en materia de inmuebles se encuentra soportada por un sistema presuntivo que podría ser aplicado en completa arbitrariedad de parte del Fisco Nacional:
El solo conocimiento de las sentencias judiciales que han rodeado sendos ajustes en valores de escrituración de inmuebles[10] permite advertir la “peligrosidad” de esta facultad otorgada al reglamentador. El valor de los inmuebles no puede ser determinado de manera “standard” considerando únicamente la zona de emplazamiento del mismo.
En relación a inmuebles rurales incluso hemos visualizado como la autoridad fiscal, a efectos de impugnar el precio de compra en una escritura traslativa de dominio, ha pretendido utilizar dictámenes emitidos por el Tribunal de Tasaciones de la Nación pero antes la autoridad fiscal procedió a circularizar a inmobiliarias zonales para conocer las estimaciones de valor por hectárea. Sobre la información recibida termina por extrapolar el valor promedio (standard) a las hectáreas adquiridas.
El problema del procedimiento señalado (cotizaciones stadard) es que no encierran detalles sobre las condiciones generales del inmueble ni las particularidades que encierra la transacción o, incluso, las necesidades financieras que pueda tener el vendedor quedando demostrado la irracionalidad de la pretensión de establecimiento de valores “stadard” (de mercado) sin conocer las particularidades del inmueble y de la transacción[11].
La búsqueda de valores “de mercado” para las transacciones inmobiliarias lleva un largo recorrido en nuestra legislación dado que desde el 23-08-1978 se incorpora el actual Art. 18, inc. b) Ley 11.683[12]. Reglamentada por el Art. 5 del Decreto 1379-1979 terminó por habilitar a la autoridad fiscal nacional a la búsqueda de tasaciones o informes emitidas por entidades públicas y privadas a efectos de verificar el valor de las transacciones objeto de estudio.
En tribunales este mecanismo ha sufrido diferentes objeciones como ser: (a) solicitud de cotización en fecha posterior a la de la transacción; (b) no consideración de particularidades de la transacción de venta; (c) no consideración del estado del mercado a fecha de transacción; (d) no consideración del estado general del inmueble[13]. Si bien consideraciones como las señaladas en (a) podrían ser “salvadas” por la temporalidad dispuesta en la norma bajo estudio resultará litigioso para el contribuyente demostrar que una cotización emitida por el reglamentador no considera los otros elementos señalados.
Dr. Sergio Carbone
Contador Público (UBA)
[1] RG DGI 2527
[2] Decreto 938-2018
[3] Art. 5 Ley 27.480
[4] Donde si consideramos que la política fiscal es de resorte único de cada jurisdicción local encontramos que la propia definición a nivel local termina por incidir en la medición de la base imponible de un impuesto nacional.
[5] En relación al punto observamos que la norma bajo estudio contiene pautas de actualización para mesuras de valores a exteriorizar dando cuenta de ello el Art. 27.1, inc. c) Ley 27.743 estudio que habilita la actualización de la participación en sociedad o contrato en el patrimonio neto del sujeto contable. La participación se actualizaría por IPC desde la fecha de cierre contable hasta la vigente al 30-11-2023. Incluso este olvido podría restar recaudación al fisco nacional dado que el valor de los inmuebles ha ido variando conforme los ciclos económicos del país. Bien podría presentarse un caso de un contribuyente que, habiendo adquirido un inmueble en ciclos alcistas, hoy lo posea pero, actualizado conforme señalamos, este ofrecería una base imponible superior al valor de mercado actual (mercado hoy deprimido). Lo dicho incluso debe ser “adaptado” a la crítica que posteriormente seguimos al delegar en el PEN la posibilidad de reglamentar “valores de mercado” por metro cuadrado o hectárea (ver infra).
[6] Recordamos al lector que el DAT 01-2018: determina que la valuación fiscal a considerar para la CABA será el Valor Fiscal Homogéneo multiplicado por la USC (4)
[7] Que determinan bases imponibles y gravámenes de exteriorización
[8] Esta última opción (el inc. ii)) es mencionado como una “opción legal” derivada de la natural lectura del cuerpo bajo estudio aunque observamos de difícil aplicación dado que las cotizaciones se visualizan en dólares estadounidenses o bien en pesos argentinos.
[9] Incluso también podría desestimar el informe profesional presentado. La diferencia que encontramos en relación al procedimiento dispuesto por Ley 27.260, norma que también incluía la presentación de cotizaciones por profesionales habilitados, es que en este caso la autoridad fiscal se ha formado una opinión del “valor de mercado” conforme zonas y se requiere desvirtuar una presunción
[10] Art. 18, inc. b) Ley 11.683
[11] Gracecol SA s/recurso de apelación-impuesto a las ganancias TFN 2014
[12] Mecanismo presuntivo vinculado a habilitar la impugnación del valor de las transacciones sobre inmuebles cuando el Fisco Nacional entienda que no se ajustan a precios de mercado
[13] Hondari Abraham Alberto TFN 2005; GBG Construcciones SRL TFN 2006; Cia ARg. De Seguros Latitud Sur TFN 2005, entre otros
