INCENTIVOS FISCALES AL ALQUILER DE INMUEBLES

(cambio radical sobre el enfoque de control de la ARCA – ex AFIP – en relación a la actividad de alquiler de inmuebles, así como del régimen fiscal asociado).

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La Ley 27.737[1] viene a modificar, si se quiere, el paradigma de la imposición en el caso de rentas derivadas de alquileres y arrendamientos de inmuebles mediante la institución de beneficios fiscales específicos para quienes cumplan con determinadas condiciones ante el organismo de recaudación nacional (hoy ARCA).

Si bien el objetivo de este documento es dar repaso a los beneficios dispuestos para esta fuente de ingresos en particular (alquiler o arrendamiento de inmuebles), dispuesto por Ley 27.737 y, necesariamente, reglamentada por RG 5545 (AFIP), no quisiera dejar de señalar que, tristemente en mi opinión, hace ya varios años se ha instalado la disposición de beneficios fiscales en normas legales pero sujetos a una determinada actividad o conducta fiscal de parte del contribuyente. Esto es: el beneficio se encuentra instituido en la norma pero se requiere que, para su usufructo, el contribuyente cumpla con un requisito específico.

Sin adentrarme en tiempos pasados cuando he criticado el requisito de gestión de certificado de exención en el impuesto a las ganancias[2] para entidades jurídicamente exentas y sin requisito alguno a cumplimentar dispuesto por ley como, por ejemplo, las cooperativas de cualquier naturaleza (Art. 26, inc. d) Ley 20.628) que[3], a diferencia de otros vehículos jurídicos donde sí se requería, además de su formalidad de constitución, actividades específicas dentro de su objeto social (como ser las asociaciones, fundaciones y entidades civiles tipificadas en Art. 26, inc. f) Ley 20.628) no quisiera dejar de recordar lo sucedido al momento de instaurarse los derechos de exportación de servicios (Decreto PEN 1201-2018).

Recordemos que en aquellas épocas “convulsionadas” en materia de finanzas públicas se sanciona la Ley 27.467 (presupuesto Nacional) que, entre otras cuestiones, modifica el Art. 10 incorporando a su inc. 2) el apartado c) donde se categoriza a los servicios “como si se tratase de mercaderías” cuando sean prestados en el país con utilización efectiva en el exterior, hecho comúnmente denominado “exportación de servicios”. En este contexto, y conforme mandato constitucional (Art. 4 Constitución Nacional), se establece por medio del Art. 1 Decreto PEN 1201-2018 un derecho de exportación equivalente al 5% de la prestación comprometida con el sujeto del exterior.

La particularidad de la situación bajo comentario estaría dada en que, conforme su Art. 5, solo estarían sometidas al gravamen las exportaciones de servicios cuando, efectuadas por Micro y Pequeñas Empresas, superen la suma de USD 600.000,00 anuales. Ahora bien, por norma reglamentaria se terminaría por requerir que, antes de la ejecución de la exportación, el exportador disponga del certificado que acredite, ante la autoridad nacional correspondiente, dicho carácter. En caso de no poseer el documento correspondiente (de presentación por sistemas habilitados por la anterior AFIP), el contribuyente, pese a encuadrar objetivamente como Micro o Pequeña Empresa, dado que no se había notificado tal situación ante el ministerio correspondiente, estaría sometido al gravamen.

Sería este, si se quiere, el primer antecedente cercano para el cual el goce de beneficios fiscales requería de una actividad específica y formal del contribuyente donde, ante su incumplimiento, se encontraría impedido de gozar el beneficio por Ley dispuesto.

Lo señalado hoy es común incluso para otros beneficios fiscales dispuestos normativamente[4] con lo cual, en la actualidad, la actividad de planificación fiscal requiere no solamente le conocimiento del régimen fiscal en su faz normativa sino también operativa y, en este sentido, en la necesidad de reconocer la importancia de los procedimientos dispuestos legal (o reglamentariamente) para el goce de un beneficio fiscal específico.

Es en este contexto que se inscriben estas líneas donde, para comentar los beneficios dispuestos por Ley 27.737 a la actividad de alquiler y arrendamientos de inmuebles, debemos advertir la importancia de darnos al registro de los contratos inmobiliarios de referencia conforme el régimen instaurado por RG 5545 AFIP.

Esperamos que el presente pueda ser una guía técnica para no solo comprender la importancia de planificar el registro de la actividad sino también un incentivo para regularizar todas aquellas fuentes de ingresos (en este caso vinculadas con las rentas del suelo / inmobiliarias) que, claramente, presentan un incentivo legal importante para estar correctamente declaradas y, de hecho, se permite observar una clara orientación, legislativa, en cuanto a incentivos de disposición de inmuebles como destino casa habitación[5].


I.- ACTIVIDADES COMPRENDIDAS EN LOS BENEFICIOS FISCALES BAJO COMENTARIO

Los beneficios dispuestos por los Art. 8, 9, 10 y 11 Ley 27.737 (ver infra) son aquellos derivados del producido de la locación de inmuebles importando, por ello, el significado jurídico del término “locación” así como el alcance de estos beneficios en diferentes gravámenes así como el particular impulso al destino de inmuebles a “casa habitación”.

La locación se encuentra definida en el Art. 1187 del CCyC como el acto (contractual) en el cual una parte (locador) se obliga a otorgar el uso y goce temporario de una cosa a otra persona (locatario) a cambio de un pago. Esta cosa, pudiendo ser mueble o inmueble, importará para efectos de este documento todo contrato en el cual se ceda el uso y goce de un inmueble a cambio de un precio determinado.

Esta locación (de inmuebles) puede estar orientada hacia diferentes fines permitiendo libertad contractual a las partes para la determinación de las condiciones contractuales y estableciendo (conforme DNU 70-2023) disposiciones específicas en caso de silencio de las partes. En cuanto interesa a los objetos de este análisis, y al margen de la restricción temporal máxima de 20 años (Art. 1197 CCyC), los destinos de locación inmobiliaria pueden ser:

  • Locación temporal de inmuebles (Art. 1198, inc. i) CCyC): el destino no será considerado como “casa habitación” del locatario. A los efectos de este documento[6] podremos considerar que nos estamos refiriendo a locaciones para ferias, stands publicitarios o aquella actividad tan común en la actualidad dada por el alquiler temporal para turistas[7]. La norma de fondo se encarga de regular el plazo mínimo de locación ante el silencio de las partes disponiendo que será aquel vinculado a “usos y costumbres” de la plaza;
  • Locación con destino de vivienda permanente del locatario (Art. 1198, inc. ii) CCyC): negocio jurídico comúnmente denominado “alquiler de inmueble” y, de hecho, destinatario de los mayore beneficios fiscales en materia de la Ley 27.737. En este caso la norma de fondo se orienta a señalar que, ante el silencio de las partes, el plazo mínimo de locación será de dos años;
  • Locación para restantes destinos: en este caso encontraremos todos los otros destinos que no coincidan con el objeto general de pretender ser casa habitación del locatario así como un alquiler temporal. Podremos, en consecuencia, considerar los casos de arrendamientos rurales como comprendidos en este concepto[8].

De lo expuesto sindicamos que el beneficio comprendido estará orientado a todo tipo de contratos de locaciones (género), sean estos alquiler o arrendamientos inmobiliarios (especie) con un particular beneficio impositivo direccionado a aquellos que tengan como destino la casa habitación (vivienda) del locatario y excluyendo (de los beneficios específicamente habilitados para destinos de casa habitación), naturalmente, aquellos que tengan fin de habitar solo temporalmente en dicha morada (alquileres temporarios).

Por último, no quisiera dejar de señalar que las fuentes de rentas son aquellas tipificadas en el impuesto a las ganancias (Ley 20.628) como rentas de primera categoría (Art. 44, inc. a), Ley 20.628) no importando, por tanto, que el contribuyente se encuentre adherido al régimen simplificado para pequeños contribuyentes (MONOTRIBUTO) dado que este es un régimen por opción, y excepcional, respecto del régimen general de impuestos.


II.- BENEFICIOS DISPUESTOS POR LEY 27.737

Tal como hemos señalado esta norma se orientaría a modificar ciertas pautas dispuestas en el Código Civil y Comercial de la Nación, así como a derogar la Ley 27.551 (Ley de Alquileres) pero, en cuanto nos importa, se orientó a incentivar la introducción, nuevamente, de inmuebles al mercado orientado al uso habitacional local, es decir, a aumentar aquella oferta que, producto de las normas derogadas, había mermado con el consiguiente incremento del precio[9].

Las pautas en cuanto a beneficios fiscales podemos dividirlas en dos tipos de contratos de locación:

  • Para todo tipo de inmuebles, sin importar destino ni ubicación (rural o urbano): beneficios en el régimen simplificado del monotributo toda vez que habilitan la consideración de una sola unidad de explotación incluso cuando se posean varios inmuebles en alquiler y exención del componente impositivo cuando se posea en locación hasta dos unidades inmuebles. Para comprender la importancia de este beneficio basta recordar como, anteriormente a la reforma, cada inmueble sería considerado unidad de explotación impulsando exclusiones del régimen con tan solo el alquiler de más de tres inmuebles o de dos inmuebles y otras dos actividades;
  • Para inmuebles alquilados con destino de casa habitación: en estos casos se habilita exención en el impuesto sobre los bienes personales, exención en impuesto sobre los débitos y créditos bancarios y deducción adicional en el impuesto a las ganancias.

De lo dicho, en consecuencia, podemos observar que estamos frente a un régimen que, conforme la RG 5545 AFIP (régimen informativo específico), su cumplimiento hace a la habilitación de los beneficios fiscales señalados y ello estará a todo tipo de locaciones encontrando un incentivo para esto, de manera específica, a quienes revistan la calidad de contribuyentes monotributistas dado que los contribuyentes inscriptos en el régimen general de impuestos solo encontrarán incentivo a su registro cuando el destino sea la habitación del locatario[10].

Este simple hecho implica, a mi criterio, un cambio de paradigma en la política de administración tributaria. Sin embargo no descarto proponer una modificación legislativa que, a fin de impulsar la declaración de todo contrato de locación por parte de un sujeto inscripto en el régimen general de impuestos[11], quién se encuentre inscripto en el impuesto a las ganancias obtenga los beneficios fiscales bajo referencia independientemente del destino del inmueble locado.

II.a.- Los beneficios establecidos por Ley 27.737

Llegados a este punto resulta interesante darnos a la referencia textual y, cuando corresponda, sus comentarios, a las normas de la Ley 27.737 que son las que, en definitiva, disponen los beneficios fiscales objeto de nuestro escrito.

II.a.1.- Beneficios impositivos exclusivos para monotributistas – todo tipo de locaciones

El Art. 8, Ley 27.737 se ocupa de establecer beneficios impositivos aplicables exclusivamente para contribuyentes monotributistas. Por su importancia se transcribe a continuación:

“Artículo 8º- Monotributo. Modifíquese el inciso e) del artículo 2º del anexo Régimen Simplificado para Pequeños Contribuyentes (RS), monotributo, título II de la ley 26.565, que quedará redactado de la siguiente manera:

  1. e) No realicen más de tres (3) actividades simultáneas o no posean más de tres (3) unidades de explotación. En el caso de la actividad de locación de inmuebles, mediante contratos debidamente registrados, se considera como una sola unidad de explotación independientemente de la cantidad de propiedades afectadas a la misma.

Los ingresos provenientes exclusivamente de la locación de hasta dos (2) inmuebles estarán exentos del pago del Monotributo.”

En este caso se deberá observar que no existe referencia al destino del inmueble, es decir, todo contrato de locación estará habilitado para el usufructo de los beneficios dispuestos en este artículo siempre que el contribuyente se encuentre adherido al régimen simplificado del monotributo. Al compararlo con las prescripciones de los Art. 9, 10 y 11 Ley 27.737 la diferencia se observará claramente dado que solo se habilitarán beneficios para contratos con destino de casa habitación.

Es en este contexto que un sujeto, inscripto en el régimen simplificado del monotributo, podrá realizar los siguientes contratos de locación (alquiler o arrendamiento, según el caso) y, de cumplir con la formalidad requerida por el inc. e), del Art. 2, del Anexo a Régimen Simplificado de referencia (contrato debidamente registrado)[12], contará con los beneficios allí sindicados. Contratos comprendidos:

  • Alquiler de inmuebles urbanos pudiendo estos orientarse a:
  • Casa habitación del locatario: solo en este caso el beneficio se extenderá hacia el impuesto sobre los bienes personales (exención), impuesto sobre los débitos y créditos bancarios (exención, con limitaciones) e impuesto a las ganancias (contribuyente no monotributista).
  • Otros destinos (oficina, local comercial, etc)
  • Arrendamiento sobre bienes rurales;
  • Alquiler temporario de inmuebles urbanos o rurales con fines turísticos, descanso o similares;
  • Alquiler de espacios o superficies móviles: puestos en ferias o mercados, cocheras de edificios, bauleras, etc

La habilitación de disposición de varios inmuebles en locación, incluso independientemente del destino dado, para mantenerse dentro del régimen del monotributo donde no se considere la cantidad de unidades generadoras de fondos, es decir, para que se deje de considerar como “unidad de explotación”, cada habitación de un hotel, cada baulera, cada cochera o cada puesto de feria (por mencionar un ejemplo), un reclamo que el contribuyente realizaba desde hace ya varios años[13]. Ahora bien, se encuentra sujeto a una condición: el debido registro y, para ello, estaremos a lo dispuesto en la RG 5545 AFIP.

II.a.2.- Beneficios impositivos todo contribuyente  – contratos de locación exclusivamente con destino casa habitación (vivienda)

El “segundo grupo” de beneficios que encontramos en las disposiciones de la Ley 27.737 estará orientado a incentivar la introducción de inmuebles al mercado cuando estos tengan destino vivienda (casa habitación) del locatario. Para ello daremos un recorrido a los Art. 9, 10 y 11 Ley 27.737 no sin antes dejar de señalar que los beneficios del Art. 9 Ley 27.737 alcanzan tanto a contribuyentes monotributistas como del régimen general dado que se trata de una exención en el impuesto sobre los bienes personales así como los tipificados en el Art. 10 Ley 27.737 siendo que se orientan a la exoneración del impuesto sobre débitos y créditos bancarios (Ley 25.413):

“Artículo 9º- Bienes personales. Exención. Incorpórese el inciso l) al artículo 21 del título VI del decreto 281/97 (t. o. ley 23.966), de impuesto sobre los bienes personales, que quedará redactado de la siguiente manera:

  1. l) Los inmuebles destinados a locación para casa-habitación, con contratos debidamente registrados, cuando el valor de cada uno de ellos sea igual o inferior al monto establecido en el segundo párrafo del artículo 24.

Artículo 10.- Impuesto a los débitos y créditos bancarios. Incorpórese como inciso d) del artículo 2º de la ley 25.413 el siguiente:

  1. d) Los créditos y débitos en caja de ahorro o cuentas corrientes bancarias utilizadas en forma exclusiva para las operaciones inherentes a la actividad de locación de inmuebles con destino casa-habitación, cuyos contratos se encuentren debidamente registrados, conforme a la reglamentación.

Artículo 11.- Incorpórese como inciso k) al artículo 85 de la ley 20.628 (t.o. 2019) el siguiente:

  1. k) El diez por ciento (10%) del monto total anual de alquileres de inmuebles destinado a casa-habitación. Ambas partes, locatario y locador, podrán hacer uso de esta deducción adicionalmente con otras que existan.”

La lectura de las normas transcriptas nos permite visualizar que se trata de pautas legales orientadas a beneficios fiscales siempre que se conjuguen dos situaciones específicas: (a) debido registro del contrato de locación y (b) que el destino de la locación sea alquiler de vivienda.

Observe el lector que, en el caso de tratarse de un contribuyente inscripto en el impuesto a las ganancias, incluso sin importar que se encuentre inscripto por otras actividades o fuentes de ingresos (por ejemplo rentas derivadas de instrumentos financieros en el exterior, rentas del salario personal, honorarios de dirección empresarial u honorarios profesionales, entre otras), contará con una deducción del 10% del monto de alquileres derivados de contratos de locación con destino casa habitación ya sea locador o locatario.

Por último señalamos que para hacer uso del beneficio dispuesto en Art. 10 Ley 27.737 (exención del impuesto sobre los débitos y créditos bancarios) el contribuyente deberá disponer de una cuenta bancaria que sea utilizada exclusivamente para el cobro de los contratos de locación informados, es decir, no podrá ser utilizada para ningún otro objetivo ni para cobro de otros contratos de locación que, incluso cuando sean debidamente registrados, no tengan como objeto inmuebles destinados a casa habitación.

II.a.3.- Cuadro resumen de beneficios impositivos

A efectos de facilitar la lectura de las pautas normativas dispuestas por Ley 27.737 acercamos un cuadro resumen con lo expuesto:

(monotributista) (régimen general)
Alquiler inmueble urbano
Alquiler casa habitacion (a) Exención Bienes Personales (a) Exención Bienes Personales
(b) Exención Ley 25.413 (b) Exención Ley 25.413
(c) no cómputo actividad (c) exención ganancias 10%
(d) exención impuesto hasta 2 inmuebles
Alquiler otro destino (a) no cómputo actividad (sin beneficio)
(b) exención impuesto hasta 2 inmuebles
Arrendamiento Rural (a) no cómputo actividad (sin beneficio)
(b) exención impuesto hasta 2 inmuebles
Alquiler temporario inmuebles (a) no cómputo actividad (sin beneficio)
(b) exención impuesto hasta 2 inmuebles


III.- EL RÉGIMEN INFORMATIVO – RG 5545 AFIP

A lo largo del presente documento nos hemos ocupado de señalar como los beneficios dispuestos por Ley 27.737, en sus artículos 9 a 11, estarán supeditados al debido registro del inmueble ante la autoridad fiscal nacional (hoy ARCA). Es en este sentido que corresponde darnos al repaso de la RG 5545 AFIP que ha dispuesto un nuevo registro de contratos de locación (en adelante RELI) habilitando, por tanto, en el cumplimiento de la formalidad requerida por la norma legal señalada.

La norma parte desde su Art. 1 señalando que la misma será operativa “A los efectos de usufructuar los incentivos fiscales en el Régimen Simplificado para Pequeños Contribuyentes (RS) y en los impuestos sobre los bienes personales, sobre los créditos y débitos en cuentas bancarias y otras operatorias y a las ganancias, previstos respectivamente en los artículos 8°, 9°, 10 y 11 del Capítulo III de la Ley Nº 27.737…” de manera tal que no se trata de un cuerpo normativo que determine, por su incumplimiento, una sanción específica sino simplemente de una expresión de voluntad, ejecutada por el contribuyente, de pretender usufructuar un beneficio legal[14].

A los efectos del presente régimen el contribuyente deberá habilitar e ingresar al sub-sistema dispuesto por ARCA denominado “Registro de Locaciones de Inmuebles – RELI”.

Una particularidad que encontramos en el Art. 1 RG 5545 estará dada por el caso de inmuebles pertenecientes a sujetos del exterior, quienes podrán ser usufructuarios del beneficio de exención en el impuesto sobre los bienes personales así como del impuesto sobre débitos y créditos bancarios (solo en caso de cuentas mantenidas a su nombre) pero, para hacer uso de tal beneficio, la registración deberá ser realizada por sus representantes locales (Art. 1, segundo párrafo, RG 5545).

Ahora bien, esta relación de representación a la cual hace referencia la pauta normativa señalada implica que se está frente a la hipótesis contemplada en el régimen informativo dispuesto por RG 3285 AFIP; régimen que establece obligación de presentación de declaraciones juradas informativas mensuales con detalle de representaciones con contenido económico celebradas a favor de un sujeto del exterior (sea que se cuente o no con poder habilitante). La falta de presentación de las declaraciones juradas informativas determina onerosas multas para el representante que no ha dado cumplimiento a la obligación señalada (Art. 11 Ley 11.683)[15].

Es en este contexto que se deben analizar muy bien las acciones a tomar frente a este régimen porque el registro por parte de un representante de un sujeto del exterior, en búsqueda de los beneficios fiscales derivados de la Ley 27.737, deberá considerar la fecha de inicio de su mandato de representación dado que podría derivar en sanciones por incumplimiento de la RG 3285 ante ausencia de registro y declaración oportuna.

Por último corresponde señalar que, de estar en presencia de un condominio, todos los titulares / participantes del mismo podrán usufructuar los beneficios bajo referencia siempre que quién haga el registro del mismo informe el 100% de los condóminos asociados a dicho inmueble (Art. 2 RG 5545 AFIP).

III.a.- Contratos negocios tipo RB&B – Alquiler temporario para turismo

Un punto sobre el que quisiera dedicar un énfasis específico, ciertamente vinculado con lo señalado al comentar lo dispuesto en el Art. 1, segundo párrafo, RG 5545 AFIP, en relación a la función del representante del sujeto del exterior[16] dado que el último párrafo de la norma bajo estudio (Art. 1, RG 5545 AFIP) sindica que también alcanzará a los contratos de locación celebrados electrónicamente y/o aplicaciones destinadas a tal fin.

Llegados a este punto conviene repasar las particularidades de la actividad de alquileres temporarios para turismo siendo sus principales caracteres:

  • Se trata de inmuebles pertenecientes a sujetos que califican como “beneficiarios del exterior” en los términos de los Art. 116 y 117 Ley 20.628 pudiendo estos nunca haber calificado previamente como residentes fiscales argentinos (extranjeros que deciden invertir en bienes raíces en Argentina) o bien residentes argentinos que se han expatriado (perdiendo su condición de residentes fiscale);
  • Dada la rentabilidad del sector, así como el crecimiento de la industria, deciden ofrecer el inmueble disponible para alquiler temporario de turistas;
  • Agentes inmobiliarios (u otros intermediarios) se ocupan de publicar los inmuebles, atender las consultas, cerrar contratos de locación temporal o administrar las concertaciones electrónicas, cobrar locaciones en cuentas recaudadoras donde, previo detraer su comisión, giran el restante a favor del titular del inmueble. Por último también se ocupan de recibir a los visitantes y mantener aseado y cuidado el inmueble.

De la descripción realizada en punto (c) aquellos sujetos que se ocupan de la mencionada actividad (administradores o gestores de lociones RB&B) no solamente siempre calificaron como representantes del sujeto del exterior conforme la RG 3285 sino que serán los obligados al ingreso del régimen de información de locaciones temporarias a efecto de ofrecer a sus clientes los beneficios fiscales objeto de comentario.

Ahora bien, será el impulso comentado lo que los colocará en la situación de informe recurrente, por sus transacciones con su representado, así como por la del resto de sus clientes, en el marco de la RG 3285 (tema no menor).

III.b.- El mecanismo de presentación

A efectos de dar cumplimiento al régimen informativo RG 5545 AFIP, la autoridad fiscal nacional (hoy ARCA) ha dispuesto un subsistema de acceso por medio de CUIT y CLAVE FISCAL. Una vez en la plataforma el informante (contribuyente titular del dominio, condómino o intermediario, según el caso) deberá utilizar la aplicación denominada “Registro de Locaciones de Inmuebles (RELI)”. Habilitado el sistema se ingresarán los datos del tipo de locación, datos de locatario, datos del inmueble (ubicación) y, por último, el contrato celebrado (formato PDF o JPG).

Todo contrato registrado contará con un código identificador del contrato. Será este código que el que, validado, habilitará el usufructo de los beneficios señalados.

La información del contrato de locación debe ser incorporada a registros fiscales dentro de los 15 días de celebrado el contrato a informar. Una vez incorporado a la plataforma el usuario podrá ver el registro de todos los contratos informados y, en consecuencia, de los alquileres y bienes por los cuales podrá usufructuar los beneficios bajo referencia.


IV.- PALABRAS FINALES

La RG 5545 AFIP que, a rigor de verdad, es la impulsora del presente documento, se ha ocupado de reglamentar el sistema de registro de contratos necesario para el usufructo de los beneficios Ley 27.737. Tanto sea que se trate de contribuyentes calificados como residentes a efectos fiscales en la República Argentina como aquellos calificados como “beneficiarios del exterior”, obtendrán beneficios de las prescripciones fiscales señaladas.

Sin embargo, es difícil escapar a la percepción de que los mayores beneficiarios han sido aquellos que califican, por las rentas de referencia, como contribuyentes del régimen simplificado (monotributo) toda vez que, sumada a la situación de que siempre que se trate de inmuebles con contratos de locación registrados, no serán considerados como una unidad de explotación adicional, el hecho de un límite de aproximadamente USD 68.000,00 anuales como ingresos brutos[17] para mantenerse dentro del régimen simplificado, no deja espacio a dudas que se generará “competencia fiscal” entre contribuyentes que califican como monotributistas con varios inmuebles y aquellos que, participando del régimen general por otras actividades comprendidas en el régimen simplificado, sus rentas inmobiliarias terminaran por estar sometidas a las prescripciones generales del gravamen.

Independientemente de lo dicho existen beneficios fiscales para todo contribuyente (a excepción de contratos de locación para otros destinos que no sean casa habitación y pertenecientes a responsables del régimen general de impuestos) con lo cual, en la actualidad, quién posea rentas inmobiliarias, debería analizar su planificación fiscal general en el marco de los Art. 9 a 11 Ley 27.737 así como sus relaciones con representantes locales en caso de estar radicado en el exterior.

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Dr. Sergio Carbone

Contador Público (UBA)

[1] B.O. 10-10-2023

[2] RG 2681 AFIP

[3] Entidades que, históricamente, la exención en el impuesto a las ganancias se reconocía de pleno derecho dado que no les era impedido presentar su determinación en el impuesto a las ganancias sindicando la exención señalada, momento en el cual la ausencia del certificado RG 2681 las perjudicaba por cuanto los agentes pagadores procedían a retener el impuesto conforme RG 830. Sin embargo, el perjuicio sería “limitado” dado que al poseer actividades alcanzadas por otros impuestos nacionales (por ejemplo: impuesto al valor agregado), estas entidades podían, sin depender de un proceso de repetición de tributos, proceder al uso del crédito fiscal. De un tiempo a esta parte las entidades exentas de pleno derecho (como ser las cooperativas señaladas conforme Art. 26, inc. d) Ley 20.628) comenzaron a ser imposibilitadas de presentar la determinación del impuesto a las ganancias con su marca de exención cuando no fueran reconocidas como exentas conforme certificado RG 2681 acto que, en mi opinión, es completamente ilegítimo al obligar al ingreso de un gravamen que, por ley, se encuentra exonerado para el ente.

[4] Como ser, por ejemplo, derechos de uso como crédito por impuestos por ingreso de impuesto sobre débitos y créditos bancarios

[5] Tanto se así que hemos observado como desde la derogación de la Ley 27.551 (ley de alquileres) no solo se ha incrementado la oferta de inmuebles con destino “casa habitación” sino que, derivado de este hecho, se ha reducido drásticamente el precio mensual requerido para acceso a la vivienda. Este hecho ha sido fomentado, seguramente, por la flexibilidad del nuevo marco normativo (libertad contractual en aspectos antes vedados por Ley 27.551) así como beneficios fiscales para quienes den cumplimiento a las disposiciones de la RG 5545 AFIP bajo comentario.

[6] Recuerde el lector que estamos analizando las prescripciones que hacen a los beneficios fiscales dispuestos por Ley 27.737 y reglamentados por RG 5545 AFIP

[7] RB&B, actividad generalmente cursada por plataformas como ser https://www.airbnb.com.ar, https://www.atbuenosaires.com/ u otras similares

[8] Ley 13.246

[9] Clásica regla de oferta-demanda

[10] Encontramos aquí un punto que debería ser objeto de modificación en el futuro dado que los beneficios en el impuesto a las ganancias, impuesto sobre los bienes personales e impuesto sobre los débitos y créditos bancarios solo estarán habilitados, luego del registro naturalmente, para destinos casa habitación. En otros destinos no existen beneficios con lo cual tampoco impulso para el registro (a modo de contralor) del contrato de locación

[11] Piense el lector en el simple ejemplo de alquiler de un local comercial

[12] Hoy por procedimiento de RG 5545 AFIP

[13] Podríamos incluso decir que el reclamo estaría dado desde el inicio del régimen simplificado tal como lo conocemos en la actualidad

[14] Naturalmente, las presentaciones realizadas implicarán un registro / marca en los sistemas registrales de la autoridad fiscal nacional. En caso de que este registro no sea efectuado (impidiendo el usufucto de los beneficios fiscales bajo comentario) el contribuyente deberá considerar las modificaciones dadas a la Ley 19.549 en términos de la instauración del “silencio positivo” para este tipo de trámites. Para más ver Ley 27.742, Título II, Capítulo III, Art. 31, modificatoria del Art. 10 Ley 19.549 así como el DNU 971 y sus anexos.

[15] Para conocer más sobre el régimen ver mi artículo “Obligaciones fiscales de representantes de sujetos del exterior” disponible en http://www.sergiocarbone.com.ar/obligaciones-fiscales-de-representantes-de-sujetos-del-exterior.html

[16] El lector no debe confundir esta figura con aquella asociada al responsable sustituto en el impuesto sobre los bienes personales (Art. 26 Ley 23.966). La responsabilidad sustituta deviene de una disposición legal y se asocia con la posición que dispone determinado sujeto, radicado en Argentina y en relación a un inmueble específico (administración, guarda, custodia, etc). Esta persona puede, a su vez, representar al sujeto del exterior en todo acto vinculado con un inmueble (objeto de nuestro estudio) o solo por alguno de ellos de lo cual es común encontrar un responsable sustituto respecto de un inmueble pero varios representantes de un sujeto del exterior, cada uno según su función. El cuadro se observa claramente en los agentes inmobiliarios que colaboran con la gestión de contratos RB&B

[17] Según montos vigentes al momento de redacción del presente documento

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