Para ser justos el título debería indicar que cuando hablamos de residencia lo hacemos en mérito de normas de carácter fiscal contenidas en la Ley del Impuesto a las Ganancias (Ley 20.628). Las pautas contenidas en el Art. 116 y siguientes del cuerpo señalado se ocuparán de definir cuando un sujeto (persona humana) será considerado residente a efectos fiscales y, con ello, las consecuencias del resultado del análisis que podremos realizar.
De modo resumido podemos señalar que toda persona considerada residente a efectos fiscales tendrá obligaciones que cabeza propia a las que dar cumplimiento (presentar declaraciones juradas, abonar el saldo de impuesto adeudado) mientras que en el caso de sujetos no calificados como residentes a efectos fiscales en nuestro territorio las obligaciones serán notoriamente diferentes dado que, generalmente, no hay obligación directa en presentar declaraciones juradas ni de abonar impuesto alguno (existen sustituciones tributarias).
En cuanto nos interesa recordamos que el impuesto sobre la transferencia de inmuebles recae sobre el acto señalado (transferencia de una propiedad inmueble) siempre que esta unidad hubiera sido adquirida en fecha anterior al 01-01-2018. Ahora bien, el problema se presenta, generalmente, cuando quién vende, es un sujeto radicado en el exterior dado que las relaciones jurídico-tributarias de este sujeto para con la autoridad fiscal nacional (en cuanto nos interesa) trascienden en una suerte de sustitución tributaria y sobre la base de diferentes impuestos.
Sin pretender extendernos en el tema (dado que no es objeto de este escrito) recordemos que un sujeto considerado “beneficiario del exterior” (no residente fiscal en Argentina) no posee un vínculo obligacional directo con la autoridad fiscal local sino que será indirecto toda vez que las declaraciones juradas deben ser presentadas por un sujeto externo a la relación jurídico-tributaria principal (responsable sustituto) cuando hablamos del impuesto sobre los bienes personales o bien retener el impuesto devengado cuando hablamos del impuesto a las ganancias.
CUAL ES EL PROBLEMA RECURRENTE ANTE UNA SOLICITUD DE ITI
Observamos diferentes problemas de manera recurrente pero posiblemente el más común es estar frente a contribuyentes que se han expatriado hace años pero nunca han realizado los trámites correspondientes ante la autoridad fiscal nacional. De este modo, en primera instancia, la autoridad fiscal no sabe que está frente a un sujeto NO RESIDENTE generando ello inconsistencia en intercambios de datos internacionales y severas fiscalizaciones (si ud se ha expatriado y no está seguro de haber declarado su nueva condición ante AFIP es recomendable analice el caso concretamente).
Otro problema recurrente es estar frente a sujetos que si bien se han expatriado y han declarado su nuevo status ante la autoridad fiscal nacional nunca han designado responsables sustitutos locales por el impuesto sobre los bienes personales y además dispusieron en alquiler dicha unidad pero sin sufrir retenciones en la fuente por dichos pagos (pagos no declarados).
Al momento de solicitar certificado de retención ante la autoridad fiscal nacional y por el impuesto señalado se procede a analizar el cumplimiento fiscal de las obligaciones derivadas de la titularidad y explotación del inmueble donde, en caso de existir obligaciones incumplidas o inconsistencias, no se emite el certificado
¿QUE SIGNIFICA PEDIR EL CERTIFICADO DE RETENCIÓN EN EL ITI?
Solicitar el certificado significa que el contribuyente debe estar encuadrado jurídicamente según norma correspondiente para todas las relaciones fiscales en el ámbito nacional y vinculadas con el inmueble. Adicionalmente, solicitar dicho certificado, implica confeccionar una carpeta de elementos probatorios en cuanto al negocio jurídico que motiva el certificado solicitado.
Solicitar el ITI, técnicamente hablando, es una tarea relativamente sencilla. Lo que complica obtener resultado satisfactorios es que previamente se requiere documentar el caso, resolver todo tipo de inconsistencias respecto de la relación jurídico-tributaria devengada por la unidad a vender y, posteriormente al pedido, atender todo requerimiento de parte de la autoridad fiscal que, considerando las particularidades de cada caso, implica trabajar sobre el contenido de un cuerpo normativo no siempre ajustado a cada situación en particular. Se discute, en definitiva, sobre las bases interpretativas de toda norma tributaria.
Una resultado satisfactorio requiere:
- Realizar un diagnóstico previo respecto de las consecuencias jurídico-tributarias respecto de la titularidad del inmueble para el contribuyente (o contribuyentes) solicitante;
- Verificar registros de residencia y domicilio en el exterior;
- Verificar registros de representaciones fiscales;
- Presentar declaraciones juradas omitidas en el impuesto sobre los bienes personales (situación extremadamente común);
- Obtener cotizaciones del inmueble a precios actualizados;
- Obtener estimación de alquileres devengados por últimos períodos no prescriptos;
- Determinar retenciones omitidas;
- Realizar declaraciones juradas de solicitud de trámite, confección de carpeta y solicitud formal ante la autoridad fiscal;
- Atender reclamo / requerimiento de información fiscal.
Como podrá observar el lector se trata de un trámite que se convierte en complejo no por el trámite en sí sino por la regularización previa (siempre necesaria) y seguimiento posterior a la presentación.
Este trámite puede demorar entre dos y seis meses, siempre dependiendo del caso ante el cual nos enfrentemos.
Por último debemos advertir que en todo trámite las pautas operativas estarán dadas por la Ley 19.549 (ley de procedimientos administrativos) ante ausencia de pauta concreta en normas particulares. Considerando que siempre hablamos de días hábiles administrativos (no son días corridos) se debe tener en cuenta que todo error “cuesta” una gran cantidad de días de demora. Una seguidilla de errores puede convertir un trámite de dos meses en uno de ocho o más. Es por este motivo que el diagnóstico previo resulta ser fundamental.
CONCLUSIONES
Si está pensando en vender una unidad inmueble (siendo beneficiario del exterior), si ya ha cerrado boleto de compraventa y ahora se entera de que debe solicitar el ITI (siendo beneficiario del exterior) definitivamente conviene diagnosticar urgente el caso y actuar en consecuencia. En este tipo de operaciones los errores se pagan con tiempos… y los tiempos se pagan con la pérdida de la venta.
El ITI siempre sale… la autoridad fiscal no puede rechazarlo sin más… el problema es que muchas veces no se sigue con el trámite o no se defiende el caso.
Dr. Sergio Carbone
Contador Público (UBA)
